No  dia 1 de janeiro do corrente ano entrou em vigor o DL n.º 266-C/2012, de 31.12, que estabelece os regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido (RABC) e de atribuição do subsídio de renda, para além de introduzir alterações ao diploma que disciplina os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração.

Na determinação do RABC têm de ser tidos em conta os rendimentos dos agregados familiares relativos a 2012 (e não os de 2011). Por força disso, já se previa que não poderiam verificar-se aumentos de rendas antes de 2013. Na verdade, se o processo negocial, para efeitos do aumento das rendas antigas, tem de ter em conta os rendimentos de 2012 (e não os de 2011), e se o fisco não poderá atestar tais rendimentos enquanto não receber as declarações de IRS de 2012, já era de prever que até 2013 não se verificariam quaisquer atualizações das rendas. A nova lei do arrendamento (Lei n.º 31/2012, de 14.8) encontra-se a vigorar desde Novembro de 2012, mas para beneficiarem da eventual isenção de aumento de renda, os inquilinos apenas conseguirão provar os seus rendimentos em 2013, depois de calculado o IRS relativo a 2012. Perante esta questão, o Governo decidiu agora criar uma exceção, em virtude da qual o senhorio só poderá cobrar o novo valor da renda a partir do segundo semestre de 2013. Em contrapartida, o executivo alerta os inquilinos  que tentarem  utilizar esta exceção para invocarem "carência económica" sem terem direito, adiantando que os mesmos serão alvo de multas. Assim, caso se venha a verificar uma diferença superior a 20% entre o rendimento efetivo do agregado e o valor máximo de Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) que impõe limites à subida das rendas, o senhorio tem direito a ser indemnizado.

Importa referir que relativamente aos contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), passa a distinguir-se consoante esteja em causa a atualização da renda ao abrigo do regime constante dos artigos 30.º a 37.º da Lei n.º 6/2006, de 27.2 (NRAU), na redação que lhe foi conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14.8 (revisão ao NRAU), ou a atualização da renda ao abrigo do regime constante dos artigos 30.º a 49.º do NRAU na sua redação originária.

Na verdade, a atualização da renda  ao abrigo do regime constante dos referidos artigos 30.º a 49.º do NRAU, na sua redação originária, pode ocorrer se se verificarem os pressupostos previstos no n.º 1 do artigo 11.º da Lei n.º 31/2012, que passamos a transcrever:

“Artigo 11.º

Disposição transitória

1 - Os senhorios que tenham iniciado a atualização da renda ao abrigo do regime constante dos artigos 30.º a 56.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na sua redação originária, e da respetiva legislação complementar, podem optar pela continuação da aplicação do referido regime se, no momento da entrada em vigor da presente lei, se verificar uma das seguintes situações:

a) O período de atualização faseada do valor da renda, em 2, 5 ou 10 anos, se encontre a decorrer;

b) Estiverem verificados os pressupostos previstos nos artigos 35.º ou 52.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na sua redação originária, consoante se trate de arrendamento para habitação ou para fim não habitacional.

2 - A opção prevista no número anterior é comunicada pelo senhorio ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P., no prazo de 30 dias a contar da data da entrada em vigor da presente lei.

3 - O disposto na alínea d) do n.º 2 do artigo 1072.º do Código Civil, aditada pela presente lei, é aplicável a todos os contratos de arrendamento, independentemente da data em que tenham sido celebrados.

4 - A determinação do RABC durante o ano de 2012 para efeitos do disposto no artigo 35.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, deve ter em conta os rendimentos do agregado familiar relativos ao ano de 2012 e a suspensão do pagamento de subsídios de férias e de Natal ou equivalentes definida no artigo 21.º da Lei n.º 64-B/2011, de 30 de dezembro. “

Conforme resulta do n.º 2 da disposição acima transcrita, o senhorio deve comunicar a sua opção ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P., no prazo de 30 dias a contar da entrada em vigor da referida Lei.

Contudo, por razões de igualdade de tratamento, o diploma ora aprovado vem estabelecer  que se aplique igual regime às situações em que, embora o senhorio não tenha cumprido a mencionada formalidade, se continuem a verificar os mesmos pressupostos e a renda continue ou passe a ser atualizada, consoante as situações, ao abrigo do regime constante dos artigos 30.º a 49.º do NRAU, na sua redação originária.

Assim, o DL n.º 158/2006, que aprova os regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e a atribuição do subsídio de renda, passa agora a estar estruturado em duas partes:

- A primeira para as situações em que a atualização da renda dos contratos para fim habitacional celebrados antes da vigência do RAU tenha lugar ao abrigo quer dos artigos 30.º a 37.º do NRAU, na redação que lhe foi recentemente conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14.8 (revisão ao NRAU), quer dos artigos 30.º a 49.º do Nrau, na sua redação originária. Esta primeira parte prevê soluções tendencialmente uniformes para os dois regimes ao abrigo dos quais é possível proceder à atualização da renda,

- A segunda regula a atribuição do subsídio de renda aplicável aos contratos para fim habitacional celebrados antes da vigência do RAU e cuja renda continue ou passe a ser atualizada ao abrigo do regime constante dos artigos 30.º a 49.º do NRAU, na sua redação originária.

O regime da resposta social aplicável aos contratos para fim habitacional celebrados antes da vigência do RAU e cuja renda seja atualizada ao abrigo dos artigos 30.º a 37.º do NRAU, na sua última versão, introduzida  pela Lei n.º 31/2012, requer um tratamento autónomo em diploma próprio. Esse diploma define dos termos e as condições da resposta social a que têm direito, após o decurso do período de cinco anos previsto na mencionada Lei, os arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% e cujo RABC do seu agregado familiar seja inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA). Esta resposta social será efetivada preferencialmente através da atribuição de subsídio de renda .

De referir que o diploma agora aprovado procede a ajustamentos no que concerne ao conteúdo do documento comprovativo do RABC do agregado familiar do arrendatário, a emitir pelo serviço de finanças competente.

Quando o referido documento seja emitido no âmbito da atualização da renda ao abrigo dos artigos 30.º a 37.º do NRAU na versão revista pela Lei 31/2012, deve conter o concreto valor do RABC, na medida em que o mesmo é relevante, designadamente, para efeitos do cálculo do valor máximo atualizado da renda. A emissão do documento comprovativo do RABC depende da apresentação, pelo requerente, de autorização dos membros do agregado familiar e das pessoas que vivam em comunhão de habitação com o arrendatário há mais de um ano, com vista a assegurar uma adequada proteção dos dados pessoais dos respetivos titulares.

Em contrapartida, o documento comprovativo do RABC, quando seja emitido no âmbito da atualização da renda ao abrigo dos artigos 30.º a 49.º do NRAU, na sua redação originária, deve apenas mencionar se o RABC do agregado familiar do arrendatário é ou não superior a 3, 5 ou 15 RMNA.

Atendendo à natureza transitória do subsídio de renda aplicável aos contratos para fim habitacional celebrados antes da vigência do RAU e cuja renda continue ou passe a ser atualizada ao abrigo do regime constante dos artigos 30.º a 49.º do NRAU, na sua redação originária, prevê-se que o mencionado subsídio caduque nas situações em que, tendo o senhorio optado pela atualização da renda ao abrigo dos artigos 30.º a 37.º do NRAU, na versão revista, se vença a primeira renda atualizada nestes termos.

Tal como já referimos no início do presente artigo, a determinação do RABC durante o ano de 2012, para efeitos do disposto no artigo 35.º do NRAU na versão revista, deve ter em conta os rendimentos do agregado familiar relativos ao ano de 2012 e a suspensão do pagamento dos subsídios de férias e de Natal ou equivalentes.  Mas temos de ter em conta as especialidades em relação à regra geral que define o ano civil relevante para a determinação do RABC, da qual decorre que, durante o ano de 2012, o RABC a ter em consideração é o existente em 2011.

Sucede, todavia, que o serviço de finanças competente apenas pode emitir o documento comprovativo do qual conste o valor do RABC do agregado familiar do arrendatário após a liquidação do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS) relativo ao ano de 2012.

Por isso, foi agora consagrado o direito do arrendatário - tenha ou não idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%  - a, durante o ano de 2012 e para efeito de invocação de que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, optar pela aferição do agregado familiar, da RMNA e dos fatores de correção do rendimento anual bruto relevantes para o apuramento do RABC que existem em 2012.

Todavia, para evitar a utilização abusiva deste direito, o arrendatário que o exerça tem o dever de remeter ao senhorio o documento comprovativo do qual conste o valor do RABC do seu agregado familiar, no prazo de 60 dias a contar da notificação da liquidação do IRS relativo ao ano de 2012, emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira, sob pena de não poder prevalecer-se do regime previsto para o arrendatário que invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA e, sendo caso disso, de poder vir a responder pelos danos que culposamente causar ao senhorio.

Por outro lado, quando ocorrer a atualização da renda, o senhorio tem direito à recuperação do aumento do valor da renda que seria devido durante o período que medeia entre a invocação, pelo arrendatário, de que opta pela aferição dos elementos relevantes para o apuramento do RABC que existem em 2012 e a atualização da renda decorrente da obtenção do documento comprovativo do valor do RABC.

Ainda nesta matéria, o diploma ora provado prevê um limite máximo do valor a recuperar em cada mês, com vista a não sobrecarregar desproporcionadamente o arrendatário, sem prejuízo de as partes poderem acordar livremente em sentido diverso ou de haver lugar ao vencimento imediato de todo o valor em dívida no caso de cessação do contrato.

Esse limite máximo não pode ultrapassar, em cada mês, um valor superior a metade do valor mensal da renda atualizada.

Por último, importa referir que no dia 1 de Janeiro de 2013 também entrou em vigor o  DL n.º 266-B/2012, de 31.12, que estabelece o regime de determinação do nível de conservação dos prédios urbanos ou frações autónomas, arrendados ou não, para os efeitos previstos em matéria de arrendamento urbano, de reabilitação urbana e de conservação do edificado.